Trang tin cộng đồng doanh nhân khởi nghiệp

Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành từ năm 2014 cho đến nay có nhiều bổ sung thêm về chính sách lẫn quy định. Những vấn đề phát sinh trong chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản YouHomes xin tổng hợp để bạn lưu ý đến những điểm đổi mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2020.

Hệ thống quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2020

Hệ thống pháp luật được điều chỉnh riêng kể từ năm 2006 với các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Và trải qua nhiều giai đoạn phát triển các hoạt động mà đã được sửa đổi, thay thế bằng văn bản Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có giá trị đến thời điểm hiện tại từ năm 2015, 2016, 2017, 2018 và 2020 có kèm theo nhiều văn bản hướng dẫn thi hành.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vẫn có giá trị đến hiện tại.

Cụ thể bao gồm:

  • Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định 153 hướng dẫn Luật Kinh doanh động sản năm 2006, tuy nhiên đã hết hiệu lực ở thời điểm hiện tại.
  • Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 – Luật Kinh doanh bất động sản 66/2014/QH13 (thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2006) hay còn gọi là Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2015. Cùng với đó là Nghị định và thông tư hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản 2014.
  • Nghị định 76 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
  • Nghị định 117 năm 2015 có những quy định về việc xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin để giải quyết vấn đề về nhà ở và thị trường bất động sản.
  • Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số vấn đề của Thông tư 07/2015/TT-NHNN những quy định về vấn đề bảo lãnh tại các ngân hàng.
  • Thông tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn cách thí điểm, xác định và công bố các chỉ số, tiêu chí để đánh giá thị trường bất động sản.

Ngoài ra còn nhiều văn bản khác liên quan tới Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, Luật Đất đai được áp dụng nhằm điều chỉnh các vấn đề kinh doanh nhà đất như vấn đề thuê, cho thuê nhà đất kinh doanh bạn có thể tham khảo theo từng lĩnh vực.

Như vậy, hiện tại luật mới nhất và các văn bản Nghị định, thông tư hướng dẫn đang có hiệu lực thi hành là Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Kể từ ngày 01/07/2015 thì Luật kinh doanh bất động sản chưa hề thay đổi, những điểm mới của luật so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 vẫn được áp dụng và thường được gọi với tên gọi theo năm như Luật Kinh doanh bất động sản 2017, 2018, 2019 hay Luật mua bán nhà đất 2020,…

Những điểm mới trong Luật kinh doanh bất động sản 2020

Nếu trong năm 2018, 2019 Luật kinh doanh bất động sản chưa có gì thay đổi thì tới năm 2020 Luật kinh doanh bất động sản có 5 điểm đổi mới dưới đây:

Kinh doanh bất động sản phải có số vốn tối thiểu là 20 tỷ đồng

Bất động sản là sản phẩm có giá trị cao nên mức vốn tối thiểu để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh xoay vòng vốn đối với loại hình này là 20 tỷ đồng. Theo quy định Điều 10 của Luật kinh doanh bất động sản ban hành năm 2014 về việc bắt đầu hoạt động kinh doanh bất động sản: Bên phía chủ đầu tư cần thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp với số vốn tối thiểu là con số 20 tỷ đồng.

Bị phạt tiền nếu kinh doanh bất động sản nhưng không nộp thuế đầy đủ.

Trong trường hợp là cá nhân hoặc hộ kinh doanh bất động sản ở quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp. Nhưng theo Luật Kinh doanh bất động sản thì vẫn cần kê khai nộp thuế đầy đủ. Nếu không đáp ứng được yêu cầu này, việc thành lập doanh nghiệp không đúng như quy định thì chủ đầu tư sẽ bị phạt với số tiền lớn từ 50.000.000VNĐ đến 60.000.000 VNĐ Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Phạt 300 triệu đồng khi chủ đầu tư chuyển nhượng nhà đất không có sổ đỏ

Điều kiện cần và đủ để tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất đó chính là cần phải có sổ đỏ. Theo Khoản 4 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản của nghị định 139/2017/NĐ-CP, phía chủ đầu tư dự án sẽ bị phạt từ 270 đến 300 triệu đồng đối với các trường hợp sau:

  • Chuyển nhượng nhà hoặc đất dự án tại thời điểm không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc đang trong quá trình kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án mà không đảm bảo được các yêu cầu, điều kiện theo đúng quy định của pháp luật.
  • Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ nhà đất của dự án không đúng với thủ tục quy định. Chủ đầu tư bàn giao nhà khi chưa hoàn thành công trình đúng như dự án đã được phê duyệt. Không đảm bảo kết nối hạ tầng chung cư với khu vực xung quanh, chưa hoàn thành công trình mà đã bàn giao. Theo Luật kinh doanh bất động sản mới bổ sung 2020, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền.

Phải có chứng chỉ hành nghề khi làm môi giới bất động sản

Cá nhân hoặc sàn giao dịch bất động sản tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, bắt buộc có từ 2 người trở lên sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu là cá nhân độc lập kinh doanh thì phải có chứng chỉ nghề môi giới bất động sản, có đăng ký mã số thuế và nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP về Luật Kinh doanh bất động sản 2020 có ghi rõ những trường hợp bị phạt tiền từ 10.000.000 VNĐ đến 15.000.000 VNĐ, cụ thể như sau:

  • Kinh doanh dịch vụ môi giới nhà đất nhưng chứng chỉ hành nghề hết hạn hoặc không có chứng chỉ.
  • Cho thuê, thuê, mượn chứng chỉ hành nghề, sửa chữa hoặc tẩy xóa chứng chỉ để thực hiện hoạt động môi giới bất động sản cũng sẽ bị phạt.
  • Phạt những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà không có đủ số người sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của nhà nước. Không có chứng chỉ hay chứng chỉ hành nghề hết hạn sử dụng đều bị phạt 30.000.000 VNĐ  –  40.000.000 VNĐ.

Diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội là 25m²

Theo thông tư 20/2016/TT-BXD quy định về nhà ở xã hội, nhà nước khuyến khích để cá nhân và tổ chức cá nhân xây dựng nhà ở xã hội. Luật kinh doanh bất động sản cũng có quy định về diện tích tối thiểu cho một căn nhà ở xã hội phải đạt ít nhất là 25m² đã bào gồm cả khu vệ sinh. Phòng ốc cũng cần đáp ứng được những điều kiện sau:

  • Diện tích nhà ở xã hội trung bình ít nhất là 5m² cho một người.
  • Nhà ở xã hội sử dụng phòng có diện tích tối thiểu là 10m².
  • Nhà ở xã hội xây liền kề để bán hoặc cho thuê thì có thể có khu vệ sinh chung nhưng cần bố trí nhà vệ sinh nam và nữ riêng biệt nhau.

Chưa được cấp sổ đỏ thì trả tối đa 95% giá trị nhà đất

Theo quy định của Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản, kể từ ngày bàn giao nhà ở hoặc công trình xây dựng, bên phía chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua.

Trong thời hạn 50 ngày nếu bên phía chủ đầu tư không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan hoặc không tiến hành làm thủ tục cấp sổ cho phía bên mua thì bên chủ đầu tư sẽ bị phạt từ 250.000.000 VNĐ đến 300.000.000 VNĐ theo quy định của điểm Đ Khoản 3 Điều 57 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Chỉ cần trả 95% giá trị hợp đồng trong trường hợp chưa được cấp sổ đỏ.

Trong trường hợp bên bán chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất thì theo Khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị của hợp đồng. Số tiền còn lại 5% bên mua sẽ thanh toán khi được cấp sổ đỏ từ phía cơ quan có thẩm quyền của nhà nước.

Có thể bạn quan tâm: Cách công chứng hợp đồng bất động sản

Trên đây là những thông tin YouHomes chia sẻ về Luật kinh doanh bất động sản 2020 với những điểm đáng chú ý. Các cá nhân hay doanh nghiệp đang kinh doanh lĩnh vực này cần phải nắm bắt để thực thi theo đúng pháp luật, tránh những tình trạng rắc rối gặp phải.

Xem thêm: Đất nền là gì: Đất nền – “Ngôi vương” vẫn chưa thể thay thế

Để kê khai thuế qua mạng cần những gì?